ローンは夫のまま、不動産の名義だけ妻に変えたいというご相談が多くあります。
住宅ローンが残っていれば、基本は無理
住宅ローンが残っている場合、基本的にはローン元の金融機関の抵当にあるので、不動産名義（登記）だけを妻に変更することはできません。
家の名義を妻にしたい理由
・慰謝料として家を貰う約束(ローンは夫が払う約束)をした
・なにがあっても家は子供に残したい
など、不動産名義を奥様にしたいことは珍しくありません。
ローンを残したまま家の名義を妻にするためには
ローンを完済するまで待つ、ということが一般的ですが、どうしてもすぐに不動産の名義を妻に、ローンのみ夫に、という方のために。
担保なしの住宅ローンに借り換える
「無担保住宅借換ローン」という借り方もあります。これは家を担保にしないで借りることができる住宅ローンです。ただ、多くはローン残高が２０００万円以下になっていることが条件のようです。また、メガバンクでは扱っておらず、地方銀行や信用金庫、労働金庫が多いそうです。他にも金利がやや高い(それでも普通の借金より金利は低い)、ご主人が健康であるなどの特徴があります。
実際に、北海道労働金庫でこれを利用された方がいました。ただご主人が大企業に長年勤めていたこと、ローン残高が１０００万円以下だったことも影響していると思います。
北海道労働金庫（ろうきん）の無担保住宅ローン
物上保証にする
妻が物上保証人（担保提供者）となることで、夫は住宅を担保にせずローンを借りる、ということです。なんのことか分かりませんよね。金融や不動産に関わる職業でなければ、知らないと思います。実際、レアケースですし、専門家(◯◯士)さんに相談しても、そんなことは出来ないと言われたお客様もいます。ネットで検索してもあまり情報はありません。
物上保証ってなに？
できるだけ簡単に説明します。※厳密な説明ではありません
・住宅ローンは夫名義。
・不動産名義は妻名義。ただし、妻は担保提供者(物上保証人)となり、不動産は金融機関の抵当が設定される。
・住宅ローンの返済は夫の義務なので、妻に請求はされない。ただし、夫がローンを払わない場合に、家は(妻の持ち物だけど)金融機関に差し押さえされる。
・妻は家を差し押さえされるリスクがあるが、それ以上、ローンの返済を求められることはない。
連帯保証人とどう違うの？
連帯保証人は、基本的には住宅ローン全体をご主人と連帯して(一緒になって)返済する義務があります。しかし、物上保証人は最悪、家を差し押さえられる可能性はあっても、借金すべてを返す義務はありません。難しいですが、連帯保証人より、よほど安心、だと思います。
夫がわざと返済しないってことはない？
もし、元夫がローンを返済せず、家が銀行に差し押さえられた場合、どうなるでしょうか？
銀行に対して、差し押さえないでね、ということ難しいです。ローンを自分で返すしかありません。しかし、差し押さえられた場合、そのあとに、元夫に対して、お前のせいで私の家がなくなったから、弁償してね、ということができます。つまり、夫がわざと払わなければ得をするというものではありません。ただ、ご主人が亡くなってしまった場合、病気で働けなくなった場合などは、求償も困難です。
条件は？
ただ、残念ながら、そう簡単ではありません。
・夫の信用が高いこと
安定した会社に長く勤めていて、滞納せず長くローンを返済してきた、など
・ローン残高より不動産の価値がある程度高いこと
例えば、家の価値が１千万円で、ローン残高が２千万円なら、銀行は損をするリスクが高いですよね。逆に家の価値が２千万円で、ローン残高が１千万円なら、諸経費等を考えても、銀行はOKかもしれません。※金額は例
条件が厳しいこともあり、『住宅ローンが残っている場合は、基本的には名義を妻に変えることはできません』と言われることが多いのです。
どうしたらいい？
どこの銀行でもこれが利用できるわけではありません。また、諸経費もかかります。まずはどこの金融機関で相談できるのか、なども含めて、お近くの専門家へご相談されることをオススメします。
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